Quantcast

Μ. Κρανίδης: Η «ακτινογραφία» της κτηματαγοράς

Το 2023 είναι για την κοινωνία, την οικονομία και βέβαια για την αγορά ακινήτων ένα έτος-μεταίχμιο. 

Ειδικά για την αγορά ακινήτων ισχύουν ορισμένα φαινόμενα που πρέπει να έχουν στη σκέψη και την πρακτική τους οι ιδιοκτήτες, οι ενδιαφερόμενοι, οι επαγγελματίες και οι επενδυτές, μικροί και μεγάλοι. Τα κυριότερα φαινόμενα είναι τα ακόλουθα:

- Οι τιμές πώλησης και μίσθωσης κατοικιών έχουν σταθερή άνοδο, αλλά όπως αυτή καταγράφεται σε επίπεδο ζήτησης και αγγελιών. Οι τελικές τιμές δεν είναι γνωστές και για να επιτευχθούν νέες συμφωνίες το 2023, θα απαιτηθεί προσαρμογή τους από τους πωλητές ή εκμισθωτές. Ειδικά σε ακίνητα παλαιότητας, δηλαδή προ δεκαετίας, που δεν δεσμεύονται από την αύξηση του κόστους κατασκευής μετά το 2020. Ηδη, ένα φαινόμενο σημαντικό είναι η εξάρτηση της ζήτησης από αυτή του εξωτερικού, με την εγχώρια ζήτηση να περιορίζεται σε ένα μικρό ποσοστό Ελλήνων. Αυτό συμβαίνει τόσο λόγω της αδυναμίας επένδυσης των απαραίτητων ιδίων κεφαλαίων λόγω περιορισμένης αποταμίευσης, διαθέσιμου εισοδήματος και αύξησης του κόστους ζωής των νοικοκυριών όσο και της αδυναμίας εξασφάλισης δανεισμού ειδικά μετά την άνοδο των επιτοκίων. Ηδη, υπάρχουν στοιχεία που δείχνουν φρενάρισμα των συναλλαγών και ότι οι συμφωνίες περιορίζονται στο σημερινό επίπεδο τιμών.

- Η δυναμική σε μαζικό επίπεδο παρατηρείται στις κατοικίες, κατά κύριο λόγο. Τα επαγγελματικά ακίνητα αφορούν μόνο μεγάλους παίκτες, ΑΕΕΑΠ, FUNDS, μεγάλες επιχειρήσεις και μεγάλους αυτόνομους επενδυτές. Οι μικρομεσαίοι είναι εκτός αγοράς, γιατί δεν υπάρχει η ανάγκη και ζήτηση για αγορές νέων επαγγελματικών χώρων και γιατί δεν υπάρχει και η οικονομική δυνατότητα για νέες αγορές.

- Η αναξιοποίητη προσφορά ακινήτων είναι μεγάλη. Η πολιτεία εκτιμά ότι σήμερα υπάρχουν τουλάχιστον 200.000 ακίνητα κενά. Επίσης, ένας μεγάλος αριθμός ακινήτων είναι στα τραπεζικά χαρτοφυλάκια. Εφόσον η πολιτεία εκκινήσει μια πολιτική κινήτρων για τη μεγαλύτερη ενεργοποίηση των κενών ακινήτων και οι τράπεζες επιταχύνουν την αξιοποίηση των ακινήτων τους στη μαζική αγορά, τότε μια μεγαλύτερη προσφορά ώριμων ακινήτων (ειδικά η κατοικία) θα οδηγήσει σε ισορροπίες τιμών χαμηλότερα.

Το 2023 φαίνεται ότι είναι έτος προσαρμογής – φαινόμενο λογικό, αφού έτσι θα αποφευχθούν μια ανεπιθύμητη φούσκα υπερβολικής αύξησης των ζητούμενων τιμών χωρίς αντίκρισμα και πτώση των συναλλαγών - συμφωνιών στη μαζική αγορά ακινήτων. Οι παίκτες της αγοράς πρέπει να λάβουν υπ’ όψιν τους τα ανωτέρω φαινόμενα και να τα εντάξουν στην τακτική τους, ώστε να επιτύχουν τους λογικούς στόχους τους. Ειδικά οι ενδιαφερόμενοι και επενδυτές, με καλή έρευνα αγοράς και την υποστήριξη ειδικών, έχουν τη δυνατότητα για καλές αγορές και αποδόσεις. Ας μην ξεχνάμε, άλλωστε, ότι η αγορά ακινήτων είναι για μακροπρόθεσμες υπεραξίες και πάντα η λογική win-win δίνει θετικό αποτέλεσμα.