Quantcast

Aνησυχία για τις αντικειμενικές

Με την ψαλίδα μεταξύ αγοραίων και αντικειμενικών αξιών να ξεπερνά σε πολλές περιοχές το 50%, υπάρχει ο κίνδυνος να εκτοξευθούν ο ΕΝΦΙΑ και άλλοι 19 φόροι. Το ενδεχόμενο να «παγώσει» την αναθεώρηση των τιμών ζώνης, που θα οδηγούσε σε αύξησή τους, εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών για να αποφευχθεί η μεγάλη φορολογική επιβάρυνση νοικοκυριών και επιχειρήσεων. «Τα επόμενα βήματα θα διαμορφωθούν κατόπιν αξιολόγησης των συνθηκών της οικονομίας και της αγοράς», δηλώνει στην «R» υψηλόβαθμη πηγή του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης.

Το άλμα στις εμπορικές τιμές των ακινήτων μπορεί να πυροδοτήσει αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες, καθώς οι αποκλίσεις σε ορισμένες περιπτώσεις ξεπερνούν το 50%. Με το ράλι στις τιμές να συνεχίζεται και την ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών να έχει ανοίξει σε δεκάδες περιοχές σε όλη τη χώρα, το υπουργείο Οικονομικών θα αποφασίσει στις αρχές του 2025 αν θα προχωρήσει σε αναθεώρησή τους ή θα «παγώσει» τις διαδικασίες μέχρι να ομαλοποιηθεί η κατάσταση στην αγορά. Το 2025 συμπληρώνονται τέσσερα χρόνια από την τελευταία επικαιροποίηση στις τιμές ζώνης, με τα συγκριτικά στοιχεία του 2021 να μην αντιπροσωπεύουν τη σημερινή εικόνα στην αγορά, καθώς οι εμπορικές τιμές σπάνε το ένα ρεκόρ μετά το άλλο. Ενδεχόμενη αναθεώρησή τους θα εκτοξεύσει στα ύψη 20 φόρους και τέλη που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα, με κυριότερους τον ΕΝΦΙΑ και τους φόρους μεταβίβασης ακινήτων για οποιαδήποτε αιτία.

Υπενθυμίζεται ότι η προηγούμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών, που ίσχυσε από τον Ιανουάριο του 2022, έκοψε τις απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους από 110.000 φορολογουμένους. Κορυφαία στελέχη του υπουργείου Οικονομικών αναφέρουν στη Realnews ότι «τα επόμενα βήματα θα διαμορφωθούν κατόπιν αξιολόγησης των συνθηκών της οικονομίας και της αγοράς». Αυτό σημαίνει ότι το οικονομικό επιτελείο θα αξιολογήσει τα δεδομένα που θα ισχύουν τους πρώτους μήνες του 2025, θα ζυγίσει την κατάσταση στην αγορά ακινήτων και θα αποφασίσει αν θα προχωρήσει σε αναπροσαρμογή των αντικειμενικών, με γνώμονα το όφελος των πολιτών.

Αν προχωρήσει η αναθεώρησή τους, το πιο πιθανό σενάριο είναι να γίνει με βάση τις εισηγήσεις των ιδιωτών εκτιμητών ακινήτων, καθώς πιθανότατα δεν θα έχει ενεργοποιηθεί ο μηχανισμός αυτόματης αναπροσαρμογής των τιμών στις εμπορικές αξίες. Σημειώνεται ότι το υπουργείο Οικονομικών έχει προχωρήσει στην καθιέρωση ενός νέου πληροφοριακού συστήματος που θα αναπροσαρμόζει αυτόματα και σε τακτά χρονικά διαστήματα τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στα επίπεδα των εμπορικών τιμών. Στην πράξη, με το νέο σύστημα η φορολογητέα αξία των ακινήτων θα αλλάζει ετησίως ανάλογα με τις εξελίξεις στην κτηματαγορά και δεν θα προσδιορίζεται όπως σήμερα με αποφάσεις από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών.

Το νέο πληροφοριακό σύστημα, το οποίο πολύ δύσκολα θα εφαρμοστεί το 2025, θα καταγράφει τις τάσεις στην κτηματαγορά με τη συγκέντρωση στοιχείων για τις αξίες των ακινήτων και δεδομένων για τα χαρακτηριστικά τους και με βάση αυτά θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών τιμών.

Αυτό σημαίνει ότι οι όποιες αυξομειώσεις καταγράφονται στις εμπορικές τιμές των ακινήτων θα περνούν αυτόματα στις αντικειμενικές αξίες, επηρεάζοντας αντίστοιχα τους δεκάδες φόρους και τα τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα και υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία. Η ευθυγράμμιση των τιμών θα γίνεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα σε ορίζοντα διετίας. Πάντως, σχεδόν τριάντα μήνες μετά την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης σε όλη τη χώρα, τα στοιχεία δείχνουν ότι η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών έχει ανοίξει σε πολλές περιοχές, με τις μεγαλύτερες διαφορές να εντοπίζονται στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και στα νότια προάστια της Αττικής, στον Πειραιά και στη Θεσσαλονίκη. Είναι ενδεικτικό ότι στο Κολωνάκι, όπου η τιμή ζώνης ανέρχεται στα 4.250 ευρώ το τ.μ., σήμερα γίνονται πράξεις για διαμερίσματα του 1950 ή ακόμα και του 1930 με τιμές πώλησης που υπερβαίνουν τα 9.000 ευρώ το τ.μ.

«Κούρεμα» σε 12 δήμους

Οσον αφορά τους δήμους που υπέβαλαν αιτιολογημένο αίτημα στο υπουργείο Οικονομικών ζητώντας «κούρεμα» των αντικειμενικών αξιών, έχει ήδη πραγματοποιηθεί δημόσια κλήρωση μεταξύ των εκτιμητών που εκδήλωσαν ενδιαφέρον, με τη διαδικασία ανάθεσης να βρίσκεται σε εξέλιξη, προκειμένου να υποβληθούν νέες εκτιμήσεις για επανακαθορισμό των τιμών εκκίνησης στις 36 επίμαχες ζώνες. Σημειώνεται ότι, από τους 169 δήμους που υπέβαλαν ενστάσεις, μόλις σε 12 θα προχωρήσει η διαδικασία της επανεξέτασης των τιμών ζώνης. Οι υπόλοιπες ενστάσεις των δήμων απορρίφθηκαν, καθώς δεν ήταν αιτιολογημένες. Οι δήμοι στους οποίους θα επανεξεταστούν οι τιμές ζώνης από ιδιώτες εκτιμητές, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι θα αλλάξουν οι τιμές, είναι οι Αγίων Αναργύρων-Καματερού, Βριλησσίων, Χαλανδρίου, Γλυφάδας, Πειραιά, Ιθάκης, Καρπάθου, Λουτρακίου, Σύμης, Πύργου, Ρόδου και Λέρου. Οι εκτιμητές θα υποβάλουν την πρότασή τους στην ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών και τον τελικό λόγο θα έχει ο υπουργός. Σε κάθε περίπτωση, αν υπάρξουν διορθώσεις στις αντικειμενικές αξίες, αυτές δεν θα ισχύσουν αναδρομικά αλλά από την ημερομηνία δημοσίευσης της υπουργικής απόφασης.

Σε εξέλιξη βρίσκεται η άσκηση της σταδιακής επέκτασης του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα. Πρόκειται για το υπολειπόμενο 1,5% της επικράτειας όπου έλειπαν τα απαιτούμενα πολεοδομικά στοιχεία. Σε πρώτη φάση, αντικειμενικές αξίες θα αποκτήσουν περίπου 500 περιοχές σε όλη τη χώρα. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, στην Αττική το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης θα επεκταθεί σε περιοχές από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, την Αγία Μαρίνα, τον Χάρακα, το Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα.

Χωρίς φρένο

Η αυξητική τάση που παρουσίασαν οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια δεν πρόκειται να... κοπάσει την τρέχουσα χρονιά, με τις περισσότερες εκτιμήσεις να αναφέρουν ότι βρισκόμαστε πολύ κοντά στο ιστορικό ρεκόρ του 2008. Η Τράπεζα της Ελλάδος, στην πρόσφατη νομισματική έκθεσή της, προβλέπει ότι η ανοδική τάση των τιμών θα συνεχιστεί και το 2024. H δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 και τους πρώτους μήνες του 2024 αποτυπώνεται τόσο στα στοιχεία της Golden Visa όσο και σε άλλους συναφείς δείκτες. Ειδικότερα, το α' τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα (στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος) για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Η οικοδομική δραστηριότητα σε κατοικίες συνέχισε σε επίπεδο χώρας να ενισχύεται σημαντικά την περίοδο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2024, καταγράφοντας σε όρους δομήσιμου όγκου ετήσια αύξηση 47,3% και σε όρους αριθμού αδειών 60,9%, ενώ στην περιοχή της Αττικής οι αντίστοιχες αυξήσεις ήταν πιο συγκρατημένες (6,5% και 18,9%).

Ειδικότερα, οι αυξήσεις στις τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζονται. Σε σύγκριση με έναν χρόνο πριν, στο τέλος Ιουνίου του 2024 ο δείκτης τιμών για τις αξίες πώλησης εμφανίζεται αυξημένος σε ποσοστό σχεδόν 9%, με αντίστοιχο ποσοστό που αφορά την αύξηση των ενοικίων πανελλαδικά, ενώ σε σύγκριση με τον Δεκέμβριο του 2023 η άνοδος των τιμών πώλησης κατά 4,3% είναι κατά τι μικρότερη σε σύγκριση με αυτή των ενοικίων που είναι στο +6,7%. Τα στοιχεία προκύπτουν από τον δείκτη τιμών του Spitogatos, της γνωστής ιστοσελίδας αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα. Κατά τη διάρκεια του β' τριμήνου του 2024, η μέση τιμή για τα σπίτια προς πώληση ήταν υψηλότερη στα νότια προάστια της Αθήνας, με 3.750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, και χαμηλότερη στην Καστοριά, με 566 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στη βόρεια Ελλάδα καταγράφεται και η χαμηλότερη τιμή στα ενοίκια (συγκεκριμένα στο Κιλκίς με 3,57 ευρώ/τ.μ.). Η μεγαλύτερη αύξηση στις αξίες πώλησης σε αυτό το τρίμηνο σε σχέση με το προηγούμενο έτος καταγράφηκε στον Πειραιά με +28,9%, ενώ η μεγαλύτερη μείωση στην Καρδίτσα με -8,8%. Χαρακτηριστικά, για το κέντρο της Αθήνας, η μέση τιμή πώλησης ήταν στα 2.120 ευρώ ανά τ.μ. στο β' τρίμηνο του 2024 (+12,4% σε ετήσια βάση), ενώ η μέση ζητούμενη τιμή στο α' τρίμηνο ήταν στα 2.073 ευρώ. Διψήφια ποσοστά αύξησης ως προς τις τιμές πώλησης καταγράφονται στις θεωρητικά πιο προσιτές περιοχές της Αθήνας, όπως είναι τα δυτικά προάστια (+11,4% σε ετήσια βάση), τα ανατολικά προάστια (+12,8%) και φυσικά στον Πειραιά, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται τώρα στα 2.471 ευρώ ανά τ.μ., ενώ έναν χρόνο πριν ήταν κάτω από τα 2.000 ευρώ ανά τ.μ.

Δείτε το δημοσίευμα της Realnews

Δείτε το δημοσίευμα της Realnews