Ενα σημερινό σημαντικό πρόβλημα είναι η εκτός σχεδίου γη, που μετά από πρόσφατες εξελίξεις και ειδικά μια πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) βρίσκεται στην κυριολεξία σε κατάσταση απαξίωσης. Μια απόφαση που στον πυρήνα της έθεσε ως απαραίτητη προϋπόθεση οικοδομησιμότητας για ακίνητα σε εκτός σχεδίου δόμηση και την ύπαρξη προσώπου σε επίσημα αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο συγκεκριμένου μήκους, π.χ. 25 μέτρων. Ομως, σήμερα υπάρχει ένα μικρό ποσοστό δρόμων επίσημα αναγνωρισμένων στις περιοχές εκτός σχεδίου στην Ελλάδα. Αρα, η πλειονότητα της εκτός σχεδίου γης, έστω και με την απαραίτητη επιφάνεια, είναι μη οικοδομήσιμη, άρα και απαξιωμένης αξίας προφανώς.
Πιο συγκεκριμένα, το ΣτΕ, εξετάζοντας υπόθεση μετά από μία καταγγελία για τη δόμηση οικοπέδου σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, αποφάσισε ότι δεν αρκεί η ελάχιστη επιφάνεια ανά περιοχή (π.χ. 4 στρέμματα), αλλά απαιτείται και η ύπαρξη προσώπου σε επίσημα χαρακτηρισμένο κοινόχρηστο δρόμο για τη δόμηση ενός ακινήτου και για τα ακίνητα που έχουν δημιουργηθεί μετά του Π.Δ. 24/1985. Η απόφαση δεν έχει αναδρομική ισχύ. Δεν ανακαλούνται οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί από τα πολεοδομικά γραφεία. Θεωρητικά, όμως, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά από συγκεκριμένη προσφυγή στο ΣτΕ π.χ. λόγω αντιδικίας, έχουν το ρίσκο να τους ακυρωθεί η οικοδομική άδεια. Επίσης, δημιουργήθηκε νομολογιακό προηγούμενο, που λογικά δεν μπορεί να μην το σεβαστεί η διοίκηση και ειδικά οι πολεοδομίες, ώστε να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές.
Η απόφασης του ΣτΕ έχει άμεσες συνέπειες:
- Περιορίζονται δραματικά οι αγοραπωλησίες ακινήτων στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, που βασίζονταν στην παραδοχή ότι αυτά είχαν δικαίωμα έκδοσης νόμιμης οικοδομικής άδειας που ανατράπηκε από την απόφαση του ΣτΕ.
- Δεν εκδίδονται από τις Υπηρεσίες Δόμησης άδειες δόμησης σε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης και οικισμών, τα οποία δημιουργήθηκαν μετά της ισχύος του Π.Δ. 24/1985.
- Παγώνουν πολλές επενδύσεις που έχουν ενταχθεί στον αναπτυξιακό νόμο, οι οποίες προβλέπουν την έκδοση οικοδομικών αδειών σε ακίνητα εκτός σχεδίου.
Το θέμα του χαρακτηρισμού των κοινόχρηστων οδών είναι εξαιρετικά επείγον, καθώς σήμερα αυτές είναι λίγες ως ποσοστό στις εκτός σχεδίου περιοχές και αποτελούν διαχρονική παράλειψη των κυβερνήσεων από το 2003! Συνεπώς άμεσα, με χαρακτήρα κατεπείγοντος, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και η πολιτεία οφείλουν να πάρουν μια νομοθετική πρωτοβουλία που να σέβεται τη νομολογία του ΣτΕ και να λύνει οριστικά το πρόβλημα. Η ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου είναι απόλυτη προϋπόθεση για να σωθεί η αξία των εκτός σχεδίου ακινήτων και για την κοινωνική προστασία των ιδιοκτητών. Χωρίς καμία δικαιολογία, η μελέτη και νομοθεσία αναγνώρισης των οδών εκτός σχεδίου είναι η πρώτη επιβεβλημένη κίνηση του ΥΠΕΚΑ για το 2023.