Μείωση ενοικίων: Τα μυστικά και οι παγίδες - Πώς και πότε θα γίνει η επιστροφή στους ιδιοκτήτες

Υποχρεωτική μείωση ενοικίων κατά 40% ισχύει τον Νοέμβριο για μεγάλο αριθμό μισθώσεων, προκαλώντας εισοδηματικές απώλειες σε περισσότερους από 400.000 ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και οφέλη σε περισσότερους από 400.000 ενοικιαστές, που είναι επιχειρηματίες, ελεύθεροι επαγγελματίες και μισθωτοί εργαζόμενοι.

Η μείωση η οποία προβλέπεται με το ν. 4753/2020, αφορά, ειδικότερα, επαγγελματικές μισθώσεις στις οποίες ενοικιαστές είναι επιχειρηματίες ή ελεύθεροι επαγγελματίες που υποχρεώθηκαν να αναστείλουν τη λειτουργία των επιχειρήσεών τους με κρατική εντολή μέσα στον Νοέμβριο ή υφίστανται νέα σημαντική μείωση τζίρου λόγω της εφαρμογής περιοριστικών μέτρων στην κυκλοφορία των πολιτών από τις 6 Νοεμβρίου. Συνολικά, δικαιούχοι των μειώσεων είναι επιχειρηματίες που ασκούν 552 επαγγελματικές δραστηριότητες και πλήττονται οικονομικά λόγω κορωνοϊού.

Επίσης, οι μειώσεις αφορούν και σε μισθώσεις κύριας κατοικίας, στις οποίες ενοικιαστές είναι μισθωτοί εργαζόμενοι στους πληττόμενους αυτούς επιχειρηματίες. Η υποχρεωτική μείωση ισχύει επίσης και στις περιπτώσεις μισθώσεων κατοικιών, για τις στεγαστικές ανάγκες τέκνων που σπουδάζουν σε ΑΕΙ ή ΤΕΙ μακριά από τον τόπο διαμονής των γονέων τους, εφόσον τουλάχιστον ο ένας εκ των δύο γονέων είναι εργαζόμενος σε επιχείρηση πληττόμενη οικονομικά από την πανδημία του κορωνοϊού και έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας του.

Ιδιοκτήτες

Οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που υποχρεούνται να αποδεχθούν τη μείωση των ενοικίων κατά 40% για τον τρέχοντα μήνα, εφόσον είναι φυσικά πρόσωπα, θα έχουν το δικαίωμα να εισπράξουν αποζημιώσεις από το κράτος. Τα ποσά των αποζημιώσεων θα αντιστοιχούν στο 50% των απωλειών τους από τη μείωση των ενοικίων κατά 40%, δηλαδή ουσιαστικά στο 20% των ποσών των κανονικών ενοικίων του μηνός Νοεμβρίου. Οι αποζημιώσεις αναμένεται να πιστωθούν στους τραπεζικούς λογαριασμούς των δικαιούχων ιδιοκτητών τον Ιανουάριο. Πέραν των αποζημιώσεων, οι ιδιοκτήτες θα ωφεληθούν και με απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής φόρου εισοδήματος για το 40% του ενοικίου του μηνός Νοεμβρίου που δεν θα εισπράξουν.

Ο μηχανισμός

Παρακάτω περιγράφεται ο τρόπος με τον οποίο θα υπολογιστεί το ποσό της αποζημίωσης των ιδιοκτητών και η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος, με χαρακτηριστικά παραδείγματα:

1 Σε μηνιαίο ενοίκιο 500 ευρώ για το οποίο ισχύει μείωση κατά 40% δηλαδή κατά 200 ευρώ, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη, η οποία ισοδυναμεί με το 50% του ποσού της εισοδηματικής απώλειας των 200 ευρώ ή με το 20% ολόκληρου του ενοικίου των 500 ευρώ, ανέρχεται σε 100 ευρώ (200 Χ 50% ή 500 Χ 20%). Επιπλέον, για το ποσό της εισοδηματικής απώλειας των 200 ευρώ ο ιδιοκτήτης θα απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος την άνοιξη του 2021 όταν θα υποβάλει τη φορολογική δήλωση για τα εισοδήματα του 2020. Με δεδομένο ότι στη συντριπτική τους πλειονότητα οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων επιβαρύνονται με τον κατώτατο συντελεστή φόρου εισοδήματος 15%, που ισχύει στην κλίμακα αυτοτελούς φορολόγησης των μισθωμάτων, το ελάχιστο φορολογικό όφελος το οποίο θα προκύψει για τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη από τη φοροαπαλλαγή του 40% του ενοικίου του, θα ανέλθει στα 30 ευρώ (200 ευρώ Χ 15%). Εν τέλει ο εν λόγω ιδιοκτήτης που θα αναγκαστεί να εισπράξει το ενοίκιο του Νοεμβρίου μειωμένο κατά 40%, δηλαδή κατά 200 ευρώ, θα έχει οικονομικό όφελος – με τις μορφές της άμεσης αποζημίωσης και της φορολογικής απαλλαγής – τουλάχιστον τα 130 ευρώ ή το 65% της εισοδηματικής του απώλειας.

2 Σε μηνιαίο ενοίκιο 1.000 ευρώ για το οποίο ισχύει μείωση κατά 40% δηλαδή κατά 400 ευρώ, η αποζημίωση του ιδιοκτήτη, η οποία ισοδυναμεί με το 50% του ποσού της εισοδηματικής απώλειας των 400 ευρώ ή με το 20% ολόκληρου του ενοικίου των 1.000 ευρώ, ανέρχεται σε 200 ευρώ (400 ευρώ Χ 50% ή 1.000 ευρώ Χ 20%). Επιπλέον, για το ποσό της εισοδηματικής απώλειας των 400 ευρώ ο ιδιοκτήτης θα απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος την άνοιξη του 2021. Με δεδομένο ότι στη συντριπτική τους πλειονότητα οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων επιβαρύνονται με τον κατώτατο συντελεστή φόρου εισοδήματος 15%, που ισχύει στην κλίμακα αυτοτελούς φορολόγησης των μισθωμάτων, το ελάχιστο φορολογικό όφελος το οποίο θα προκύψει για τον συγκεκριμένο ιδιοκτήτη από την φοροαπαλλαγή του 40% του ενοικίου του, θα ανέλθει στα 60 ευρώ (400 ευρώ Χ 15%). Εν τέλει ο εν λόγω ιδιοκτήτης που θα αναγκαστεί να εισπράξει το ενοίκιο του Νοεμβρίου μειωμένο κατά 40%, δηλαδή κατά 400 ευρώ, θα έχει οικονομικό όφελος – με τις μορφές της άμεσης αποζημίωσης και της φορολογικής απαλλαγής – τουλάχιστον τα 260 ευρώ ή το 65% της εισοδηματικής του απώλειας.

Σε κάθε περίπτωση, πάντως, οι εισοδηματικές απώλειες που θα υποστούν οι ιδιοκτήτες θα είναι μεγαλύτερες από τα οφέλη που θα προκύψουν γι’ αυτούς.

Γκρίζες ζώνες

Σύμφωνα με την Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (Π.Ο.Μ.ΙΔ.Α.), η νέα νομοθετική ρύθμιση για τις αναγκαστικές μειώσεις ενοικίων κατά 40% έχει τέσσερις «γκρίζες ζώνες», οι οποίες θα πρέπει να εξαλειφθούν με νέες νομοθετικές παρεμβάσεις της κυβέρνησης. Συγκεκριμένα:

* Τα δικαιώματα των ιδιοκτητών δεν κατοχυρώνονται καθώς από τη μια πλευρά προβλέπεται υποχρεωτική μείωση ενοικίων κατά 40% αλλά από την άλλη δεν προβλέπεται η υποχρέωση των ενοικιαστών να εξοφλούν εγκαίρως το υπόλοιπο 60% των μισθωμάτων.

* Το ήμισυ του απολεσθέντος 40% που επιστρέφει το Δημόσιο στους ιδιοκτήτες, ως αποζημίωση, δεν διασφαλίζεται ως ακατάσχετο, με αποτέλεσμα να είναι δυνατός ο συμψηφισμός του με οφειλές των ιδιοκτητών προς το Δημόσιο. Δεν ισχύει δηλαδή για τις αποζημιώσεις των ιδιοκτητών αυτό που ήδη εφαρμόζεται για όλα τα επιδόματα που καταβάλλονται ως ενισχύσεις την περίοδο αυτή!

* Οι ιδιοκτήτες που αναγκάζονται να εισπράξουν μειωμένα κατά 40% τα οφειλόμενα ενοίκια δεν δικαιούνται από την πλευρά τους εκπτώσεις κατά 40% σε ενοίκια που οι ίδιοι πληρώνουν είτε για τις κύριες κατοικίες τους είτε για φοιτητική στέγη των παιδιών τους που σπουδάζουν μακριά τους.

* Εξακολουθούν να εξαιρούνται από το δικαίωμα λήψης αποζημιώσεων οι ιδιοκτήτες που είναι νομικά πρόσωπα, όπως τα κοινωφελή ιδρύματα και τα κληροδοτήματα.

Τι προβλέπεται

Αναλυτικά, με τις νέες ρυθμίσεις που περιλαμβάνει ο ν. 4753/2020, ο οποίος ψηφίστηκε πρόσφατα από τη Βουλή, προβλέπονται τα εξής:

1 Εφαρμόζεται, ειδικά για τον μήνα Νοέμβριο, υποχρεωτική μείωση ενοικίων κατά 40% στις ακόλουθες περιπτώσεις μισθώσεων:

* Επαγγελματικές μισθώσεις εγκαταστάσεων σε επιχειρήσεις, οι οποίες υποχρεούνται να αναστείλουν τη λειτουργία τους με κρατική εντολή εντός του Νοεμβρίου 2020 ή πλήττονται οικονομικά λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού. Οι «πληττόμενοι» κλάδοι επιχειρήσεων και οι κατηγορίες «πληττόμενων» επιχειρηματικών δραστηριοτήτων περιλαμβάνονται σε λίστα με 552 ΚΑΔ, που είχε δημοσιευθεί τον περασμένο Απρίλιο. Στη λίστα αυτή περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, οι περισσότερες επιχειρήσεις λιανικού εμπορίου, οι περισσότερες επιχειρήσεις παροχής υπηρεσιών και όλα σχεδόν τα ελευθέρια επαγγέλματα. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι στη λίστα περιλαμβάνονται οι επαγγελματικές δραστηριότητες των κλάδων της εστίασης, του τουρισμού, των μεταφορών, του αθλητισμού, του πολιτισμού, της ψυχαγωγίας, των κλάδων παραγωγής και εμπορίας αγροτικών προϊόντων, διαρκών καταναλωτικών αγαθών κ.λπ.

* Μισθώσεις κύριας κατοικίας, σε κάθε μία από τις οποίες ενοικιαστής (μισθωτής) είναι εργαζόμενος ή σύζυγος εργαζομένου στις ανωτέρω «πληττόμενες» επιχειρήσεις, εφόσον έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας του, λόγω κορωνοϊού.

* Μισθώσεις ακινήτων για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών τέκνου – εξαρτώμενου μέλους, το οποίο φοιτά σε ίδρυμα τριτοβάθμιας εκπαίδευσης εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας του, εφόσον ένας τουλάχιστον γονέας είναι εργαζόμενος σε πληττόμενη επιχείρηση και του οποίου έχει ανασταλεί προσωρινά η σύμβαση εργασίας λόγω των μέτρων αποφυγής της διασποράς του κορωνοϊού.

2 Σε κάθε μία από τις παραπάνω περιπτώσεις μισθώσεων κατά τις οποίες θα ισχύσει η μείωση του ενοικίου κατά 40%, ο ιδιοκτήτης, εφόσον είναι φυσικό πρόσωπο, θα έχει τα ακόλουθα ευεργετήματα:

* Δεν θα θεωρείται εισόδημα και δεν θα υπόκειται σε φόρο εισοδήματος το ποσό του μισθώματος που δεν θα εισπράξει, λόγω αναγκαστικής μείωσης κατά 40%.

* Ο ιδιοκτήτης θα έχει δικαίωμα είσπραξης αποζημίωσης ίσης με το 20% του κανονικού ενοικίου (του ποσού του ενοικίου όπως αυτό είχε συμφωνηθεί αρχικά πριν τη μείωση). Για να κατοχυρώσει το δικαίωμα αυτό θα πρέπει να κάνει τα εξής βήματα:

Πρώτον, να υποβάλει στο Taxisnet δήλωση απώλειας μισθωμάτων, τη λεγόμενη «Δήλωση Covid». Ωστόσο, η δυνατότητα υποβολής της «Δήλωσης Covid» για τα ενοίκια του μηνός Νοεμβρίου δεν είχε ενεργοποιηθεί μέχρι χθες. Σύμφωνα δε με πληροφορίες, η προθεσμία για την υποβολή της συγκεκριμένης δήλωσης θα οριστεί στις 31 Δεκεμβρίου 2020.

Δεύτερον, να δηλώσει (αν δε το έχει κάνει ήδη) στο Taxisnet τον ΙΒΑΝ του τραπεζικού του λογαριασμού στον οποίο επιθυμεί να πιστωθεί το ποσό της αποζημίωσης.

Tα ποσά των αποζημιώσεων εκτιμάται ότι θα πιστωθούν στους τραπεζικούς λογαριασμούς των δικαιούχων ιδιοκτητών τον Ιανουάριο.